1. Добро пожаловать на форум «Дизайн интерьера»!

    Мы - самый старый и самый большой профессиональный форум интерьерных дизайнеров в русскоязычном интернете. Если у вас есть вопросы о дизайне интерьера, если вы хотите пообщаться на темы дизайна, если вы сами дизайнер интерьера или декоратор и хотите развиваться в профессии, наш форум - лучшее место, где вы можете заняться поиском нужной информации. Прочтите, зачем вам нужен этот форум, если вы не дизайнер интерьера, и зачем он вам нужен, если вы дизайнер.

    Зарегистрируйтесь на форуме сейчас! Это просто и бесплатно!
    Скрыть объявление

перевод дома ИЖС в малоквартирный

Тема в разделе "Право и нормативы", создана пользователем T0R0, 10 апр 2017.

  1. T0R0

    T0R0 Участник

    Регистрация:
    25.09.13
    Сообщения:
    44
    Благодарности:
    22
    Город:
    Волгоград
    Здравствуйте профи и участники.
    Очень нужна компетентная помощь, ссылки, советы, просто информация по теме. В нашем регионе специалиста не нашли. Искали добросовестно, посетили несколько юристов и частнопрактикующего "решалу" от БТИ.
    Готовы оплатить услуги специалиста, если имеется положительный опыт по теме.
    Такая вот задачка на логику и смекалку: жилой дом площадью 1000 м.кв на земельном участке в 12 соток ( ИЖС).
    Дом строился по согласованному с гор.архитектурой проекту и в 1998 г. введен в эксплуатацию как «трехэтажный индивидуальный жилой дом».
    По факту к трем этажам в придачу имеется отапливаемый цокольный этаж с высотой потолка 2,8 метра. Над землей около 1,5 метров с небольшими окнами. В проектной документации и в плане БТИ цокольный этаж обзывается подвалом.
    Есть неотапливаемый чердак ( полноценная мансарда) не отражается в проектной документации и в плане БТИ.

    Земля и здание в долевой собственности- 3 сособственника. Планировка здания имеет три отдельных входа. За последние пару лет разделили коммуникации ( у каждого сособственника свои лицевые счета и отдельный газовый, водяной и электроввод со счетчиками)
    и осуществили перепланировку / разделение площадей на три изолированные части.
    Не идеально: жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей. Строился такой архитектурный монстр без оглядки на будущее для родителей и двух взрослых дочерей. Сейчас это уже три раздельных семьи со своими проблемами и конфликтами и сособственники не могут выйти из долевой собственности в рамках действующего законодательства.

    Временно зафиксировать ситуацию удалось путем перераспределения долей таким образом, чтоб жилплощадь, занимаемая и снабжаемая коммуникациями по лицевому счету каждого сособственника была равна его доле в пересчете на кв.метры. То есть выделить другие помещения этого дома при текущей планировке в пользование в пределах доли физически не возможно. Далее нотариально заверенное соглашение о выделении в пользование согласно составленному по техпаспорту БТИ плану, с описанием и нумерацией помещений. Соглашением оговорено право владельца, не согласуя свои действия с сособственниками, осуществлять ремонт, перепланировку и т. п. в выделенной в пользование части, а так же пользование теми частями дома, доступ в которые возможен только из его части ( погреб, балкон, террасса, чердак).

    Проблема № 1: при смене сособственника или осуществлении перепланировки с уменьшением/ увеличеним жилплощади соглашение можно опрокинуть в суде.
    Проблема №2: продать такое сокровище за разумные деньги практически невозможно.
    Случай наш не уникальный, и если мы в ситуации оказались естественным путем, то в Сочи, Адлере и в Крыму масса объявлений о продаже квартир на участках с отведением под ИЖС. Ради интереса взглянула на документы- анонсированные квартиры и таунхаусы значатся как индивидуальный жилой дом -долевая собственность без выделения в натуре. По зомбоящику показывали, как спецтехникой демонтировали такой дом прямо на глазах у жильцов где-то на окраине Краснодара. В нашем городе нашла в архивах несколько судебных решений о сносе малоквартирных строений на земле с отведением ИЖС. Один такой на соседней улице. Гуляю с собакой -поглядываю. Пока что « дом стоит-свет горит».

    Решения в рамках правового поля не вижу. Разделить дом можно вместе с участком, если есть одна вертикальная стена меж его частями, выходящая над крышей. Она то и будет межой. Тогда в документах будет значится «часть жилого дома». Типа таунхаус. У нас нет стены и жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей.

    Стали подумывать о переводе самого дома в статус малоквартирного. Но тут, как я понимаю, нужно начинать с земельного участка и нет никакой информации об имевшихся подобных случаях с успешным финалом. Посмотрела план застройки нашего микрорайона- рядомстоящие-послевоенные-страшненькие жилые ( как раз малоквартирные) дома запланированы в необозримом будующем под снос с планироваем всей территории под общественно-деловую застройку.

    Наш участок как то неясно обозначен на этих планах счастливого будующего.

    Инициировать общественные слушания в такой ситуации боязно...

    Может быть кто-то сталкивался с удачным решением такой головоломки?
     

  2. uzakoneno

    uzakoneno Консультант раздела "Право и нормативы"

    Регистрация:
    25.01.10
    Сообщения:
    151
    Благодарности:
    18
    Город:
    Москва
    Данное соглашение - это соглашение о выделе доли в натуре?
     
  3. T0R0

    T0R0 Участник

    Регистрация:
    25.09.13
    Сообщения:
    44
    Благодарности:
    22
    Город:
    Волгоград
    Какой там.. это соглашение о выделении конкретных помещений в пределах доли в пользование конкретному собственнику.
    нотариус, даже самый алчный, вынужден действовать в рамках правового поля..
     
  4. uzakoneno

    uzakoneno Консультант раздела "Право и нормативы"

    Регистрация:
    25.01.10
    Сообщения:
    151
    Благодарности:
    18
    Город:
    Москва
    Ну а при чём тут это? Вам никто не запрещает это сделать, и нотариус и Вы останетесь в правовом поле. Если помещения изолированы и обособлены друг от друга (БТИ к сожалению не вижу. И в целом тяжело без документов "диагноз" ставить), то почему не попробовать поставить каждое обособленное помещение на кадастровый учёт? Многоквартирным этот дом признать нельзя, так как это сразу под снос.
     
  5. T0R0

    T0R0 Участник

    Регистрация:
    25.09.13
    Сообщения:
    44
    Благодарности:
    22
    Город:
    Волгоград
    Ну вот давайте так рассуждать: если объект выделяется в натуре, он должен как-то называться. То, что вы предлагаете, как обзовем?
    частью жилого дома? нет такой формулировки при регистрации сейчас. Вернее есть, но только для одноэтажных домов, где можно провести условную линию раздела по общей стене, или с домами большей этажности, но так, чтоб, например, над помещениями первого этажа, выделенными собственнику А, находятся помещения второго этажа, выделенные ему же. Чердак- общедолевая.
    У нас, к сожалению, распределение помещений произошло бездарно. О перспективах никто не думал.
    Вы, наверное, невнимательно прочитали мой пост. То, что вы предлагаете, на этапе оформления у недобросовестного нотариуса и закончится. Консультировались уже и в БТИ, и в кадастре. Если делали где такое, то наверное, лет пять назад. В нашей местности тоже были прецеденты. Сейчас судятся. Мы с этого "простого" решения и начали. Нашли человека, который за деньги такое уже делал, нашли нач. бти, которая участвовала, а после того, как они документы взяли и взяли паузу на "посчитать -что-будет-стоить", они перезвонили через неделю и извинялись и ушли в отказ. Мы сразу не поняли, вроде бы и пришли мы к ним не с улицы с конвертиком деревянных... потом уже знакомые из росреестра объяснили.
    Про многоквартирный дом не совсем понятно. Покопалась за это время- вроде бы можно изменить целевое назначения участка в пределах имеющихся для нашей зоны вариантов. Вроде бы в разрешенные виды использования вряд ли, но в условно разрешенные пролазим. Ну а как получится, следом и дом переведет в малоквартирный до 3 этажей включительно.
     
  6. uzakoneno

    uzakoneno Консультант раздела "Право и нормативы"

    Регистрация:
    25.01.10
    Сообщения:
    151
    Благодарности:
    18
    Город:
    Москва
    Ну да, должен. И называется. По БТИ же у Вас есть описательная часть. Открывайте экспликацию в ней всё написано. Если каждое помещение, как Вы утверждаете, обособлено и с отдельным выходом (см. пост №1 выше), то их можно идентифицировать как отдельные объекты права. Но это если это действительно так, потому что кроме Вас Ваших документов никто не видел. Конечно нет такой формулировки часть дома, да и не было. При чём тут нотариус и его добросовестность я вообще не понимаю.... Вы можете составить соглашение в простой письменной форме. Называется оно - Соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности. Далее проводите кадастровые работы. Образцы данных соглашений есть на сайте Росреестра. Судебная практика есть личная в Троицком районнном суде г.Москвы.
     
  7. T0R0

    T0R0 Участник

    Регистрация:
    25.09.13
    Сообщения:
    44
    Благодарности:
    22
    Город:
    Волгоград
    По описательной части БТИ называется "ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом". То есть логично , что это один дом на одну семью. Землеотведение под индивидуальный жилой дом. Как же мы получим три объекта и с какой формулировкой? правильно ведь я понимаю, что от земельного участка пляшем? как мы можем прекратить долевую собственность, если земельный участок останется в долевой? ведь индивидуальный объект права не может находится на участке, собственниками которого являются еще два других домовладельца. У нас есть в такой же неудобной долевой собственности другой участок, с назначением для строительства индивидуального жилого дома. Мать построила там маленький домик, чтоб было где переодеться и т.п. и попросила его зарегистрировать на себя. Кадастровый инженера ( тогда это делали сотрудники БТИ) изготовил техпаспорт. И мы пытались его зарегистрировать по дачной амнистии так, чтоб был один собственник. требовать какие-то документы при регистрации по "амнистии" рег. орган вроде не в праве, но остальные собственники нотариально дали на это согласие. Регпалата нам оказала в таком варианте, и зарегистрировали в долях, пропорционально доле в земле.
    Там не принципиально было, цена у домика -копеечная и мы особо не противились, но в причинах отказа я пыталась разобраться и в своем любопытстве дошла до тогдашнего начальник рег. органа. Конечно, у него раз в месяц есть приемные часы, но там подробности их кухни не афишируются посетителям. Принимал он меня по протекции и сослался на нормативные акты и внутренние инструкции, которые они соблюдают при регистрации. То есть мы даже могли бы подать иск о регистрации в суд, и суд признал бы наше право регистрировать как хотим, и на выхлопе мы бы имели документы, которые при последующей продаже создали бы нам кучу проблем и привели бы к снижению цены или спугнули бы покупателя.
    И это там, где и домик одноэтажный и был был он "индивидуальным". Но даже здесь рег. орган воспротивился несоответствию. А уж как в случае выхода из долевой собственности и создания отдельных объектов права все это может называться и ума не приложу...
    Если не секрет, как Вы назвали выделяемые объекты в своей практике?
    Документы у нас без особенностей- у всех домов частных в округе такие.
    Ну может у кого то написано "участок для обслуживания инд.жилого дома", у кого то из соседей " для строительства инд. жилого дома". Только вот соседи попали в зону где малоэтажная застройка-индивидуальные жилые дома, а наш участок на генплане застройки в зоне

    «Д 2-1:Зона застройки объектами общественно-делового и жилого назначения за пределами исторического центра Волгограда, высотная застройка».
    Про сам дом-да, помещения изолированы, но на плане БТИ на подвальном, первом и втором этажах отражены помещения в пользовании собственника А и собственника В, отделенные общей стеной , а на третьем над ними одна большая комната собственника С.
    То есть одна изолированная часть находится над двумя другими, доступ в нее через пристроенный к дому лестничный марш ( был в проекте-в составе вносимых изменений, введен в эксплуатацию вместе с домом). Повторюсь, единой стены, по которой можно было бы провести вертикальный раздел нет.
    И таки да, мы обращались уже к кадастровым работникам. И все потенциальные исполнители упираются в раздел таким образом, чтоб граница раздела реально проходила по земельному участку а не "висела в воздухе". Причем, как я уже писала, пытались даже привлечь посредников в переговорах. Уж не знаю, потратили бы они уплаченные нами за их услуги деньги на коррумпирование кадастрового инженера или убедили бы его под гипнозом, но не срослось.
    Тут два варианта- или все предыдущие мои попытки решить проблему натыкались на полную некомпетентность участвовавших, либо Вы что-то путаете. Если есть реальная судебная практика с положительными вступившими в силу решениями, я охотно оплачу услуги в объеме от "консультация" до "ведение дела в суде".
    Муж у нас юрист другого профиля ( банковское дело и банкротство), но какое-нито образование имеется, он неоднократно просматривал судебную базу по нашему региону и ничего не углядел. Возможно, смотрели не в ту сторону....
     
    Последнее редактирование: 8 июл 2017
  8. uzakoneno

    uzakoneno Консультант раздела "Право и нормативы"

    Регистрация:
    25.01.10
    Сообщения:
    151
    Благодарности:
    18
    Город:
    Москва
    Когда я написал Вам об описательной части, я указал на то, что надо открывать экспликацию. Индивидуальный жилой дом - это не данные из экспликации, а общее назначение по тех.паспорту. Свою практику я ни с чем не путаю, а в судебной базе есть не все решения. Факт это общеизвестный, особенно когда это касается Судов Москвы. Убеждён, что Ваш супруг прекрасный специалист в своём деле. Но сравнивать юриста по делам о банкротстве и юриста по делам связанным с жилищным и земельным правом, а т.ж. кадастром и гос.регистрацией прав на недвижимость, специфику круга вопросов, которыми они занимаются это примерно тоже самое, что сравнивать врача-стоматолога и врача-офтальмолога и специфику их вопросов. Полагаю Вы понимаете о чём я. Если Вы действительно реально нуждаетесь в консультации и желаете её получить, то предлагаю Вам прежде всего предоставить документацию в полном объёме в личном сообщении. После чего я смогу сделать в отношении Вашего дела объективные выводы и давать конкретные рекомендации.
     
    Последнее редактирование: 9 июл 2017

Поделиться этой страницей